广东省政协常委、广东省地产商会政策研究院院长曹志伟分享广东省房地产行业现状调研和建议

2024-04-30 15:31

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广东省房地产市场的基本状况和主要特点:

(一)广东2023年常住人口1.27亿人,较2022年增长49万人,连续18年蝉联中国人口第一大省;在常住人口中,16-59岁的劳动人口数量达到846万,比重为66.58%,均是全国第一。同时,广东全省2023年出生人口达到103万人,连续6年位居全国第一。有人的地方就有购房需求,可见广东仍有潜在购房需求待挖掘。

(二)但是,从去年广东省房地产市场运行情况来看(数据来源:广东省统计信息网),2023年,全省房地产开发投资1.35万亿元,比2022年全省房地产开发投资额下降10.0%。其中,商品住宅投资下降9.2%。分区域看,珠三角地区房地产开发投资下降9.9%,粤东西北地区下降10.7%2023年,全省商品房销售面积比2022年下降9.2%。可见,无论从投资端还是从销售端,情况还是非常惨烈的。

(三)为此,省内各地市陆续出台了非常多的救市政策。包括认房不认贷、降低首付比例、广州放开120㎡以上住房不限购等等。随着新政策的增加,市场信心有所恢复,但相比2022年还是处于下滑趋势。以广州为例,根据克而瑞数据显示,今年3月,广州商品房供应面积88.27万㎡,比2月份增加590%,比20223月份减少28%;成交面积92.25万㎡,比2月份增加138%,比20223月份减少约40%;成交金额275.99亿元,比2月份增加126%,比20223月份减少39%。这是因为疫情过后,很多消费者对房地产行业信心不足,消费萎靡不振。

(四)市场对改善型产品的需求逐周上升,政策效应开始显现。三月份广州建面约120m²以上产品成交面积达24.61m²,成交金额高达122.55亿元,约占总成交金额的55%,成交金额在全市占比超过半数。

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目前广东省房地产行业面临的主要挑战和存在的主要问题:

在供给面,在融资紧缩重压之下的地产开发商,其投资意愿早已明显走弱。相比2021年初地产融资紧缩政策尚未出台之时,当前广东省房屋新开工面积已经下降了约2/3

在需求端,随着人口结构的变化和城镇化进程的推进,购房者的需求也在发生变化。他们更加注重住房的品质、配套设施和居住环境等方面,这对于房地产开发商来说是一个挑战。同时,由于个别民粹专家和哗众取宠自媒体的恶意唱衰,及个别央企国企在一季度末采取低于开发成本降价冲财报业绩,造成市场信息混乱,令购房者目前处于观望的状态,导致开发商陷入两难的局面,不降价卖不出去;降了价更卖不出去。目前属于僵持阶段。

在政策端,目前设计规范方面有太多的限制,与人们追求的“好房子”违背,且现行限制性政策扭曲了市场供求关系。

三、企业在应对困难、实现发展方面的主要做法:

房地产行业是支柱产业,它更是高端制造业,它的发展情况影响了经济的情况。

为此,我在去年提出的《关于进一步加强对建筑市场的监管,保障工程质量安全进度、保护投资者与农民工合法权益的建议》后,在今年的省两会上又提出了4个关于房地产行业的提案,这当中包括:《关于改革商品房预售制度为“先售后建,收楼才付齐房款或供楼”的建议》、《关于推动停车位作为公建配套设施或实行预售制,降低建设成本,缓解停车难问题,促进汽车消费的建议》、《关于改革房屋面积测量计算规定,提高居住舒适度降低购房者经济负担的建议》和《关于优化商品房预售许可证审批流程的建议》。目前,房地产行业发生的巨变也体现在老百姓的新增住房需求趋势在下降,其中刚性住房需求占比下降加速,改善与再改善的消费需求有所上升。可以说,老百姓不缺房子,但缺好房子。

因此,作为“阳光家缘”网倡建者和“万里审批图”的绘制人,我认为,房地产行业要始终坚守初心,靠“6G好房子”(好政策法规、好地段、好配套、好质量、好设计、好服务),促进房地产行业回归高端制造业,实现行业高质量发展。

四、推动广东省房地产市场健康发展的意见建议:

2024年两会定调房地产政策持续宽松主基调不变。一季度以来,地方因城施策推出一系列利好政策“组合拳”,全国超127省市出台152次宽松性政策。香港、澳门最近也全面撤销楼市“辣招”(抑制房屋销售的政策)。而长沙更是在418日官宣全面放开限购,成为主要城市中全面放开限购的第21城;同时,长沙还推出组合拳助推“以旧换新”,以刺激房地产市场消费活力。

因此,委员工作室通过走访企业、行业协会、商会,广泛调研听取诉求,还走访银行和专家收集建议。提出以下建议:

政府牵头成立“住房银行” ,助力“以旧换新”

“卖旧买新、以旧换新”政策有利于畅通一二手房交易,提高市场活跃度。去年9月份,山东淄博等地的楼市尝试以旧换新;这半年来,类似模式不断复制,逐渐落地长三角多个城市,包括如杭州、扬州等重点城市。而省内中山市在420日正式启动“以旧换新”活动。

经调研,市场对于以旧换新是有实际需求的,因为不少家庭要置换必须卖掉旧房才够钱买新房,而目前二手房市场存在价量齐跌、销售周期长、限售时间长、转让税费高等问题成为不少家庭置换房屋的限制性因素。因此,建议省政府支持省内各市成立“住房银行”,助力购房者“以旧换新”。具体操作方式:由政府主导牵头组建免费交易平台(如广州市可以以“阳光家缘”网为基础),组织各大银行,帮助有卖旧房、买新房需求的购房者,把旧房子“存”起来并按评估值获得房票,用房票去购房。甚至可以由政府委托有专业资质的评估公司进行评估后,由住房保障部门以市场评估价格一次性八至九折直接收购在属地买了新房业主的旧房,旧房作为保障性租房或统一改造为人才公寓,出租给到广东各城市打拼的年轻人,为年轻人提供住房保障。卖旧住新之间的空档期,原业主可以租住在原旧房子中,并以市场租金付费,以此减少原业主再租房搬家的负担。同时,建议为原业主在旧房的施教服务区保留2年入学资格,切实减少居民子女换房就读的后顾之忧。

降低购房门槛,减税降负

这些年,老百姓过得很不容易,实实在在地减轻百姓的负担,比多建一条地铁、一座场馆、甚至一个公园都更重要。因此建议:

1.降低购房门槛,充分释放刚需和改善需求。全省统一首套购一手房首付比例下调至20%;支持有旧房抵押情况首付分期或批准首付短期贷款;购置第二套一手房首付比例统一下调为30%

2.降低房贷利率,加快存量房贷利率同步调整。新旧房无论第几套都统一按照按揭贷款利率不高于3%(参考2008年救市措施的按揭贷款利率为2.8%3.25%),公积金贷款利率在现有基础上统一下调20%。在供的存量房利率,全部按最新的按揭贷款利率进行调整。鼓励二胎三胎家庭换购新房,对此类在广东购房群体的首套房按揭利率按LPR-80BP执行,或政府补贴利率差额五年。

3.为满足民众的改善型购房需求和三胎家庭的换房需求,建议取消对普通住宅与非普通住宅差异化征税的规定,契税均统一为总价的1%,在国家税费政策未调整之前,差额税费一律缓交或补贴。

4.对首套购房者给予税费优惠,购房人可享受应缴纳契税总额50%的补贴;且个人所得税对住房贷款利息应全额纳入专项附加扣除;同时,买旧房和毛坯新房的装修款抵免五年内个人所得税。

5.在现有可抵扣个人所得税的基础上,一年之内房屋“卖一买一”可抵扣同等金额契税。

6.针对大学生群体——未来新质生产力留在广东创业、创新制定长效机制。如:开展“百万大学生留广东”计划,鼓励大学毕业生在广东置业,为毕业五年内的大学生出台落户广东、免息借出50%购房首付、提供购房贷款优惠(如先息后本)、补贴房贷利息等专项政策。

7.加大对在国内投资或工作的海外人士(包括港澳台人士)的购房置业的扶持力度,如:将海外人士的购房政策调整为与非广东各城市户籍购房者一致,降低海外人士的购房门槛。

全面放开住宅小区停车位预售和交楼后对小区外车主销售车位。

目前小区停车位销售难、出租价格无法自主定价的问题, 成为住宅项目资金回笼的难点。以广州为例,截至2023年底,广州万科存量车位2.7万个,资金占压超过19亿元;广州保利存量车位17万个,资金占压70亿元:越秀地产广州区域存量车位2.7万个,资金占压81亿元;中海地产广州区域存量车位3.2万个,资金占压57亿元。广州市某行政区的统计数据显示,2023年度地下车位已建成未销售约52万个,累计占压资金和待形成固定资产投资额约362亿元。何况未销售的车位,税局规定不能列入土增税清算的成本,加重企业负担。但是,北京、重庆、成都均已实行停车位预售制度;省内的江门市在去年也出台新规,车位可以同步办理预售许可,因此,建议广东省车位全面实行预售制。而针对交楼后无停车需求的小区,建议可对外销售车位。只有销售畅通,才能实现“投资—销售—回笼—再投资”的良性循环。

马上全面放开限购限价

截止至目前,全国29个主要城市包括19个超大特大城市,至少有苏州、长沙、南京、杭州、合肥、济南、青岛、 武汉、无锡、宁波等在内的20多个城市已全面取消住房限购政策,其中,省内的佛山市、东莞市已率先全面放开限购。建议省内各市也应适时取消限购限价政策,尤其是一线城市,全面放开房地产市场自由交易,让商品房回归到市场自我调节运作,促进市场交易流动,刺激一二级房地产市场消费拉动企业投资,形成正向循环,创造更多财政收入;有利于满足不同人群的消费需求,促进人口流动和人才引入政策落地。

建议全面推开统一房屋面积测量计算规定标准,并且按套内面积计收地价和房价。

2021年,针对“公摊面积伤民”的问题,我就提交了《关于改革房屋面积测量计算规定,提高居住舒适,降低住房经济负担的建议》的提案,广州市规自局在去年的四批次的惠民利企政策和新的计容办法中,也先后采纳了“扩大飘窗”、“提高阳台比例”、“装饰面、电房、梯屋、人防报警间不计容”等建议,大大地提高了购房者的获得感。

目前,重庆市、贵州省和安徽省已明确只按套内面积去计收地价和房价;深圳、湖北省襄阳则统一了相关规则。因此建议广东在已有探索的基础上,全面推开统一技术标准,并且按套内面积计收地价和房价。

若全面推开统一房屋面积测量计算规定标准,并且按套内面积计收地价和房价的建议暂无法实现,可先改革以下内容:1.建筑物配套设施不再计容也不纳入摊分。如暂无法彻底改革,则可调整下列的计算规定作为过渡阶段的缓冲之策,建议:①电梯井、提物井、通风排气竖井、电井、水井、烟道、电梯机房等均不重复计算计容面积,只算一层垂直投影面积,减少公共摊分面积。②复式户型的内部楼梯空间不重复计算两层面积,只按中空面积计算一层水平投影面积。③鼓励集约使用土地建高层,对高层建筑的公共电梯间和消防梯间的公共面积一律按 50%纳入计容面积和房屋测绘摊分面积。2.取消各类社区公建配套占用计容面积指标的规定,公建配套设施免收城市基础设施配套费。目前,佛山市和东莞市在公建配套设施不计容方面已经先行先试,以此鼓励社区公建配套设施,成效显著,应全省予以推广。具体建议:①居委会、老年活动中心、社区卫生站等公共配套设施不计容积率面积,或按11补偿同样计容面积,由建设单位继续无偿建设后移交;②垃圾收集站不计容的同时,可将垃圾收集站建设在地下(不占独立用地或用埋地式)或放配有负压通风系统的建筑物首层内,提升居住环境,避免垃圾散发的恶臭影响正常生活。3.建议外墙装饰面层不纳入计容和摊分面积,只按主体结构外立面尺寸计算。由于外墙装饰面层仅为装饰用途,将其厚度纳入计容面积和房屋测绘摊分面积非常不合理,尤其隔热保温外墙材料和石材的厚度较普通外墙的更厚,增加了购房者的资金负担。因此,建议外墙装饰面层均不纳入计容和摊分面积,只按主体结构外立面尺寸计算。

五、美加息预期对我房地产行业影响分析及对策建议。

美国加息已吸引全球资本流向美国市场,导致中国等其他国家尤其东亚、东南亚国家面临资本外流的压力和货币贬值。这对资本密集型的房地产行业意味着融资成本上升和流动性减少,尤其借了美元债的房企发生因债务违约而“爆雷”引发股债双杀。同时,购房者持币观望的态度会更加凸显,需求端会持续削弱;甚至会分化至海外投资。发展下去会导致货币持续大幅贬值,引发金融危机发生。

对策建议:要抓紧实施上述的五个建议的同时,在有资产抵押的情况下放松房企尤其民营房企的项目开发贷款和降低购房利率,释放流动性和提升房地产市场消费力。

美国针对中国房地产企业的美元债,表面现象是通过加息吸引资金外流,拉爆这些美元债,接而攻破人民币对美元汇率的底线,更重要的是打击与房地产相关的制造业,最终目标其实就是摧毁我们的制造业,增大我们的失业率,制造社会动乱。必须警惕,全力以赴应对。政府一方面要加大公租房性质的保障房提供力度,另一方面,减少甚至不干预商品房市场,让市场自由竞争。同时,必须落实国企跟民企同样待遇包括贷款,最好就是让国企去做保障房,民企外企做商品房。