房企“抢食”长三角，“肥肉”背后风险犹存

苏州的土拍市场最近着实有些火热。

苏州土拍“热”

8月3日，苏州市区共计出让8宗地块，含4宗商服及4宗宅地，其中4宗宅地总起价66.7亿元，总出让面积18.19万平方米，总建筑面积42.33万平方米。

据了解，最终出让结果显示，8宗地块总成交价81.04亿元，其中四宗宅地由碧桂园、中交地产、绿都及合景分食，均溢价成交，总成交价75.71亿元；四宗商服用地均底价成交，总成交价5.33亿元。

事实上，今年以来，苏州工业园区不少土地出让。

7月29日，苏州工业园区出让1宗宅地，最终，深圳兴际实业有限公司（旭辉）以总价40.19亿元竞得该宗地块，参考楼面价30228元/平方米，溢价率15%。

市场消息称，此次参拍的房企有20余家，包括旭辉、招商、万科、中海、融创、新希望、苏高新、路劲、恒泰、建发、首开、绿都、南山、华润、新城、华发、龙光、建屋等。

将时间线拉长，4月1日，苏州新城创佳置业有限公司（新城）以32.58亿元竞得位于苏州工业园区胜浦街道金胜路南的苏地2020-WG-14号及15号两宗宅地，土地面积共计8.98万平米，总建面近18万平方米，其中14号宅地底价成交，15号宅地溢价2%成交。

3月13日，苏州工业园区1宗宅地出让，最终由苏州新区高新技术产业股份有限公司的控股公司苏州白马涧生命健康小镇建设发展有限公司以14.67亿元竞得，楼面价24022元/平方米，溢价率11.73%。

虽然溢价率并不高，但从数量上已反映出房企们对苏州土地市场的热情。

这亦是卓越进军苏州房地产市场迈出的第一步。

房企重仓长三角

土地投资是房企经营中关键一环，如何补充优质土储对房企可持续发展的重要性不言而喻。事实上，无论是回归还是进军，房企都开始加大了在苏州的布局，而且不仅在苏州，在整个长三角地区，房企们都加大了拿地力度。自从长三角一体化上升为国家战略，长三角区域区域内三省一市的发展吸引了各大房企的关注，他们希望通过深耕长三角找到新的发展机遇。

以央企金茂为例，7月14日，江苏常熟拍卖出让5宗地块，总出让面积为26.6万平方米，规划建筑面积65.89万平方米，总起价47.01亿元。

最终，5宗地块均以底价成交，金茂、首开联合体拿下其中4宗涉宅地块，另外，金茂拿下剩余1宗商住地块。

事实上，今年以来，金茂鲜少出现在土地招拍挂市场上，据不完全统计，此次常熟拿地为金茂2020年以来第四次在公开市场举牌夺地。

除金茂外，中指研究院数据显示，1-6月，50家代表房企在京津冀、粤港澳大湾区、长三角地区、长江中游和成渝五大城市群拿地热度最高，五大城市群拿地占全国拿地总和的58.6%。其中，长三角地区达到29%，粤港澳大湾区、长江中游地区分别为9.2%和9.1%。

拿地金额方面，1-6月，TOP10房企在长三角地区拿地金额高达2329亿元，为所有区域拿地金额最高。其中，滨江集团、香港置业、绿城中国、金地集团、新城控股拿地金额超200亿元。滨江集团拿地金额最高达到353亿元。

值得一提的是，今年2月，香港置地311亿元拿下上海徐汇区地块，刷新全国总价地王记录。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林分析表示，长三角具有良好的产业基础，经济充满活力，市场容量大。尤其是像无锡、宁波、常州等长三角二三线城市，居民本身的收入较高、支付能力较强，且是人口净流入城市，自然备受房企青睐。

“掘金”背后暗藏风险

另一方面，长三角在房企销售业绩中的关键作用，也令房企始终对这一区域保持重点关注。业内人士认为，苏州作为长三角中有较强经济基础和发展潜力的城市，同时人才新政的公布都会刺激当地的购房需求，这对于经历了房地产市场寒冬期的各大房企来说，着实具有无限的吸引力。同时低溢价率拿地意味着低成本投资，也意味着房企在开发时有了更多的选择，同时地块不受现房销售制约，留给企业的施展空间较大，这些利好因素叠加对于房企来说都是利润不不薄的战略投资。所以全国各大房企都盯上了苏州连带长三角区域的这块难得的“肥肉”。

以中南建设为例，其在“小盘快跑”模式下，通过对长三角和山东等区域的三四线重点城市的深耕，实现了销售业绩的快速增长。

中南建设发布的2019年度报告显示，截至2019年底，中南建设共有372个项目，在建面积合计3078万平方米，目前已进入内地107个城市，开发项目主要集中在长三角区域和山东。

其年报显示，2020 年中南建设长三角计划开工建筑面积约 442万平方米，占比50.98%，竣工面积约901万平方米，占比62.6%。

中南建设董事长、总经理陈锦石在展望未来中表示，2020 年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市，力争实现房地产业务合同销售金额增长15%。

还有浙江本土房企祥生地产，数据显示，今年3月份以来，祥生持续加码杭州、宁波、南通、温州等长三角热门城市。其中，其在宁波和杭州等新一线城市拿地金额占总拿地金额的58%，南通、温州等二线城市占比超27%。

此外，2019年，华发股份在长三角的业绩超过广东区域，两者业绩占比分别为41% 、37%；美的置业的长三角、珠三角区域业绩占比分别为36%、19%。

业内分析人士认为，长三角区域本身就具有的购买力强、需求支撑性佳等优势，使得房企在长三角拿地安全系数较高，且对企业的经营和销售指标的完成起到了稳健的支撑作用。

该人士同时提醒，目前主流房企在长三角区域内多聚焦于杭州、南京、苏州、无锡、常州、宁波等热点城市，部分房企的布局版图甚至下沉至强三四线城市。但区域内部分三四线城市的风险较为突出，建议房企谨慎布局。

日前，克而瑞地产研究在发布的《三大指标看2020年重点城市投资机遇――从地价成本、库存、土地财政依赖度三个角度》中亦认为，尽管2020年房企投资首选长三角，但区域内部分城市风险较为突出，尤其是三四线城市。

具体而言，包括常州、丽水、金华、徐州、绍兴、衢州等在内的一些城市受长三角一体化利好的影响，此前房地产市场均保持较快速度发展。但近年地价过快上涨，利润空间被极大压缩，典型如绍兴、湖州，房价上涨动力较弱。此外，像徐州这样的城市，近些年土地供应明显过量，近3年含宅地成交量已经足够支撑过去8年的商品住宅成交量，面临库存压力过大的风险。而宁波、南通等城市地价持续上涨趋势明显，利润空间也被明显压缩，应当谨慎布局，不应盲目追高。

另有专家认为，未来在越发竞争激烈的长三角市场环境下，土储所能带来的销售目标是否能够如愿完成，资金回笼速度和去库存速度，这些都将影响房企的未来发展。