蛋壳公寓遇险，长租公寓之困
蛋壳公寓的多事之秋
今年1月17日，蛋壳公寓在纽交所敲响上市钟声，总计募集资金超1.49亿美元，市值一度超过27亿美元。敲钟现场，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖春风满面。
本以为凭借资本的力量，蛋壳公寓将继续迎来新的高光时刻，然而，其迎来的却是层层阴霾——突如其来的疫情、不断加剧的亏损、一路下滑的市值、创始人被带走调查的恐慌。蛋壳公寓最近的日子并不好过。
上半年的疫情高峰时期，许多城市进入隔离状态，人员流动急剧放缓。大批回家过年的年轻人难以回到城市，于是很多长租公寓的空置率大幅上升，整个长租行业陷入阶段性停滞。在许多长租公寓企业纷纷想方设法解决经营难题时，蛋壳公寓的做法却引来一场舆论危机。
在疫情的特殊时期，每一个行业、每一家企业都不免受到冲击，对于蛋壳公寓而言，其在疫情期间承受着空置和退租的压力，寻求与房东协商减免房租其实可以理解。但是如此粗暴地处理与房东以及租客之间的关系，其实暴露了蛋壳公寓管理机制上的问题。
不过，蛋壳公寓的深层次危机，并不仅仅是管理机制问题，还有不断加剧的亏损。
虽然疫情期间，各家长租公寓品牌都受到波及，亏损加剧在所难免，但纵向来看，蛋壳公寓的亏损加剧已经成为常态。从前几年蛋壳公寓的财报来看，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。蛋壳公寓亏损的幅度和速度不断上升，这显然是一个危险的信号。
雪上加霜的是，6月18日蛋壳公寓突然宣布，公司联合创始人、CEO高靖被有关部门带走调查。尽管蛋壳一再澄清高靖出事与公司无直接联系，但市场的恐慌仍难以平息。该消息一出，蛋壳公寓立即迎来股价大跌，一度触发熔断。
成立于2015年的蛋壳公寓，如今已经走到了一个艰难的时刻。但这份艰难，其实从它成立开始，就已经在酝酿。
蛋壳公寓的增长逻辑
2015年前后，“互联网+”的热潮正滚滚来袭，其一度被写进政府工作报告。市场的焦点也开始从互联网本身，转移到互联网与传统行业嫁接的“下半场”。
此时，长租行业也开始与互联网暧昧接触。最明显的变化是，在长租公寓的赛道上，除了万科、龙湖等房企，以及链家、我爱我家等地产经纪公司外，还涌现出以蛋壳、青客为代表的互联网公司。
2015年1月，高靖筹来百万级别启动资金，正式创立蛋壳公寓，进入O2O长租公寓领域。在创办蛋壳公寓之前，高靖曾供职于百姓网、百度、糯米网等多家互联网公司。
从一开始，蛋壳公寓就对自己的定位非常清晰，即以互联网科技驱动为核心，推出多项公寓产品，打造出一种融合互联网与长租公寓的创新“新租赁”模式。
从模式上看，前文已经提到蛋壳公寓主要是集中化地运营从房东处租来的公寓，对公寓进行标准化设计、装修和配置，然后租给租客。由于主打互联网概念，因此蛋壳公寓没有实体店面，业务流程全部在线上，这使得其与房东和租客之间的互动效率更高、服务更方便。
从产品上来看，蛋壳公寓推出白领分散式公寓和蓝领集中式公寓两大产品系。所谓集中式长租公寓，其房源一般集中在整栋楼或整栋楼中的某几层，而分散性公寓的房源大都从个人房东处获取，分散在城市的各个位置。
在企业运营层面上，这两种产品系各有利弊。集中式长租公寓容易形成规模化，且成本低、容易管理，但是不够灵活。而分散式长租公寓比较灵活，可以选择更好的地段，但成本会更高，更依赖持续性的资金供给。
从一开始，蛋壳公寓主要推出的便是分散式公寓。其实，整个长租公寓市场同样是以分散式公寓为主流。中商产业研究院数据显示，在2017年中国公寓市场分类占比情况中，分散式公寓占比为74.6%，集中式公寓占比为17.2%。
成立后的几年内，蛋壳公寓一直处于快速扩张期。数据显示，2015年年末，蛋壳公寓运营的房间数量为2434间，但到了2019年末已经增加至43.8万间，增长近180倍。艾瑞资本报告显示，蛋壳公寓的规模排在国内长租公寓运营的第二位，且增速高居行业榜首。
但在快速增长的同时，蛋壳公寓亏损的速度也在不断加快。其实，蛋壳公寓盈利与扩张之间的逻辑关系并不难理解，本质上，蛋壳公寓是用亏损来换规模增长，以期在未来实现盈利。许多长租公寓的盈利模式，主要是向租户收取租金，然后减去前期投入的收房成本和装修成本，但由于这两项成本都比较大，因此长租公寓的利润空间并不大。
用亏损换规模增长，需要大量的资金投入。不同于部分房企或者地产经纪公司旗下的长租公寓，蛋壳公寓的业务比较单一，并无其他业务能够反哺规模扩张。于是，融资就成为蛋壳公寓打响收房大战、进行规模扩张的主要手段。然而，这又给它埋下了巨大的金融风险。
长租公寓之困
去年以来，整个长租公寓行业已经进入一段困难期。资金吃紧，是这段时期的主题曲。
长租公寓研究机构房东数据显示，2019年53家长租公寓出现经营问题，其中光是资金链断裂及跑路的就有45家。
今年2月，被称为“长租公寓第一股”的青客公寓又爆出资金链危机。因青客公寓拖欠房东租金，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客一度被断水断电断网，甚至被赶出公寓。另外据新京报报道，今年上半年陷入资金链断裂、跑路、倒闭的长租公寓已经超过一半。
毫无疑问，资金链吃紧已经成为各大长租公寓企业共同面临的严峻问题。在这背后，除了疫情导致出租率大幅下滑，进而造成收入减少之外，深层次的原因还是与当下长租公寓商业模式的缺陷有关。
目前，大部分的长租公寓的商业模式都是先租赁房源，然后经过装修后再出租给住户获得收益。另外，许多长租公寓企业都通过租金贷里积累的资金池，用更高的收房价格换取规模增长，并利用规模效应下的分摊成本和推高租金来拓展利润空间。租金贷、收房大战是长租公寓惯用的两大杀手锏。但是，这种单一收益、单一融资、用亏损换增长的商业模式其实非常脆弱，一旦碰到市场下行，融资和租金收入都会受到沉重打击，现金流断裂只是时间问题。
可以预见，今年以后整个长租公寓市场或将会变得冷静，租金贷的热潮也将逐渐消退。对于整个行业而言，也应该回归到以租金差为主要收入，用精细化的运营推动规模增长，并用多元化的服务增值来拓宽利润空间的理性发展之路上。唯此，整个长租公寓行业才会彻底摒弃资本带来的浮躁气息，从而降低暴雷的风险，成为一个健康发展的长久市场。